长沙市房价多少一平米(长沙房价有多低)

回顾2020年，长沙应该是最有争议的城市。

大家都以为2020年长沙应该会有一轮报复性通胀。毕竟相比同量级的城市，长沙这个万亿GDP俱乐部成员，离老百姓这么近，房价不合理，肯定要严厉打击。

2020年转眼就过去了，长沙还是那个长沙，涨幅限制在5-10%，城市均价依然没破万。

如果说今年长沙真的很有存在感，那就是深圳住建局7月去长沙学习，东莞住建局11月去长沙学习，住建部12月表扬长沙。

你说要学习，但是没学到什么效果。在知情人看来，学会孤独就好。

毕竟长沙楼市的真相没那么简单，也不是所有城市都能学得起，买得起。

官方的宣传口径是：

2019年11月29日，湖南省委常委、长沙市委书记胡恒华在《人民日报》发文称：

“长沙坚决摆脱对房地产和土地财政的依赖，走出了一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前长沙财政对土地的依赖度不到40%。卖地快，但不可持续；制造业发展缓慢，但可持续，是建立和加强城市的基础。在当前和长远利益面前，我们坚定地选择后者。我们将继续抑制房价的“虚火”，做大实体经济，做强制造业。”

长沙限购政策

长沙房价低最直接的原因是严格的限购，但要研究长沙房价低的根本原因就没那么简单了。

在长沙，6000块钱甚至可以买未来的地铁入口工程，你不觉得很奇怪吗？

真的是因为长沙是红色革命城市，政治觉悟高，就像长沙规划展览馆里写的“卑微不敢忘国”吗？

土地财政几乎是推动这一轮二线城市大力城市扩张的最直接工具。长沙真的是个例外吗？

不要！那是因为之前长沙的土地供应不科学不合理。在土地不值钱的年代，长沙大规模开发新城镇，土地卖得早，很多还是百万平米市场。

总之早卖地了，卖了不少。现在长沙整体控制不了市场。

土地供应的过度控制井喷，不仅造成了楼面价难以抬高，也造成了开发商之间的恶斗和包庇；很多新城同步推进，成长周期很长；一些中小型房企已经破产

现在长沙本地的开发商、城投集团、单位掌握了大量的土地，所以长沙真正的大地主不是长沙政府。

芒果台的明星、主持人、工作人员都住在芒果台自己建的马兰坡小区，而不是去外面买商品房。长沙所有的单位基本都有家属院，知名上市公司三一重工、中联重科也拿出一大块地建单位房。

这些单位的自建房比商品房便宜一半，而且都是早期定向分配，完全可以满足绝大多数长沙人的居住需求。

大量单位自建房屋，一定程度上冲击了长沙商品房市场。

一方面减少了刚需和改善型的需求。长沙人不一定需要买商品房，也有替代的居住方式。

另一方面是降低二手商品房的流动性。单位住房最大的特点就是稳定，基本上不会有置换。

要想了解一个城市的房地产，最重要的是看两个方面。

1.

一定要看这座城市的土地掌握在谁手里，才能找出楼市的根本矛盾，有土地才能谈得上土地财政和空间运营。

长沙土地不完全掌握在官方手里，逼着政府想要GDP，只能靠产业靠税收。

要怪就怪长沙当年为了基建，将大量的土地低价贱卖，毕竟天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗？相当于卖掉了祖传的家底，现在只能硬着头皮自己挣。

2. 热钱

还要看这座城市虹吸的是哪里的热钱，购买力来自哪里。

长沙离广深太近，人才被这两大城市虹吸得非常严重，每年都有湖南人源源不断地踏上南下的列车，汇入广深的996大军。

所以长沙也无法跟广深比产业，那就只能找准自己的优势，打出“低房价”的王牌。用低房价吸引那些因买不起广深房子的年轻人回流长沙。

长沙高校毕业生“留长率”从2018年的44.1%增长为2019年的45.31，或许是对其回馈的最好缩影。

这样的长沙，我们也不能去评价它的对错，毕竟一座城市的房价格局就是多重历史原因成就的结果。

长沙的低房价也导致了一些负面影响。

在这一轮二线城市轰轰烈烈的城市化扩张进程，长沙明显开始掉队了，城建推进慢，老城区拆迁推进慢，新城区建设慢，因为政府太缺钱了。

长沙五一广场周边城市道路极其拥挤，就是因为随着城市化扩张，没有合理化拆迁、扩张道路，导致现在的五一广场人群拥挤杂乱、车流拥堵、城建混乱。

地标华创广场旁边是破败的棚户区，要穿过一群可以进博物馆的房子，才能去到地铁站。

这些房子如同城市的疮疤，盘桓在长沙本就狭窄的主城区，拖着长沙的现代化改造停滞不前，迟迟没有改造。

还有长沙的梅溪湖新区，建设周期远远赶不上同等级城市的新区，至少差了武汉光谷新区一大截。

从直观上看，梅溪湖新区的公共配套、基建工程、城市绿化都是比较刚需粗放的，甚至连高压线入地都没有做到，更别说超前规划的地下综合管廊。

还有，长沙也是著名的大盘之城，也是非常典型的价格恶战的城市，产品迟迟没有提升。

不管是一江春水穿城过的湘江两岸、梅溪湖公园环绕的新区还是人烟稀少的高铁新城，都是动辄4.0以上的容积率，然后两个百万大盘临街而立，竞争激烈。

但又受制成本与限价，两个项目并不能有什么产品错配或设计特色，都是在批量化生产低钢筋水泥搭起来的四方格，完全没有一点点价差可言。

当全国大多数城市都在推广成品房，长沙现在在售项目还大多数是毛坯，产品设计也不是多元，为了压缩成本，套图是常态。

这些年大火的新中式，走遍滨江新城、梅溪湖、河东北侧、洋湖、省府板块、高铁新城，也看不到一个，遍地都是低配刚需盘。

未来的长沙产品会越来越刚需化，产品中庸、均衡、没有亮点，没有什么出彩之处。

以后我们会听到房企做开发的人，会去北上广深杭苏、甚至是武汉重庆成都学习，但可能不会去长沙学习。

长沙的房地产，光有面子，失了里子。

这样的长沙，对还是错？

房地产调控，不是一个光靠政治觉悟就可以挣得面子又能挣得里子的活儿。

现在的长沙太想把主城区面积撑大，太想把GDP再提升一个档次，太想做成千万人口的城市。

治大国如烹小鲜，讲究的是政治正确和经济发展之间的平衡之术。

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