房地产是靠什么赚钱的(做房地产有钱赚吗)

来源：时代周报作者：郑

比房地产更赚钱的行业是“坟地产”。

最近福寿园(01448。中国殡葬行业最大的上市公司HK)发布财报。2021年，其每座经营性坟墓的销售和服务收入平均为11.08万元，比2020年的平均水平高出约3000元，比2019年的平均水平高出8000元。

2020年，福寿园经营性墓穴销售单价平均同比上涨5%左右。上海易居房地产研究院数据显示，当年一线城市新建商品住宅成交均价仅上涨2.7%。

2021年墓地销售开始增加，为一批殡葬概念股带来盈利增长空间。

财报显示，2021年，福寿园营收23.26亿元，同比增长22.9%；净利润8.9亿元，同比增长17.5%。安源中国(00922.HK)截至2021年9月底的6个月(2021年4月-2021年9月)收入增长11.52%。

福成股份(600965。a股第一殡葬股SH)，2021年前三季度实现营收增长28.66%，净利润增长69.69%。

孝文化下，特殊的必要性支撑了墓地的价格，但有限的土地显然满足不了殡葬企业的野心。2021年，殡葬公司收购、扩张、推广“活约”，希望在原有墓地销售业务之外寻找利润增长点。

4月1日，时代周报记者就墓葬价格涨跌、并购、行业竞争以及数字化和增值服务等问题，向安贤源中国、福寿园、福成股份等公司的官网邮箱发送了采访提纲。截至记者发稿，没有任何回应。时代周报记者多次致电福成董秘办，均未能打通。

生态葬墓面积不到1m2。

近年来，墓地价格上涨已经不是秘密。

富源的公墓和殡葬服务收入主要来自上海、河南、安徽、江苏等经济发达的省或直辖市。2021年，福寿园每座经营性墓的平均销售服务收入为11.08万元，公司墓地及殡葬服务收入超四成来自上海。

来源：福寿园2021年年报

4月2日，时代周报记者从福寿园工作人员处了解到，上海浦东福寿园一个公墓墓穴的价格在3万元到30万元之间，而便宜一点的生态葬价格在3万元到10万元之间。墓区面积都在1以内，价格和墓的大小、间距、绿化有关。

福成股份的财报显示，其位于河北省三河市的灵山宝塔墓园位于北京七环与京秦高速交汇处，客户来自京津冀。灵山宝塔陵园官网显示，不同墓型最低报价在19800元至158000元之间。最便宜的墓型是树葬，最贵的是艺术墓碑。

4月2日，时代周报记者咨询墓园工作人员了解到，上述墓型价格差异主要是由于环境和石材不同，占地面积差异并不显著。最小的墓型占地约0.4m2，最大的墓型不超过0.8m2.一种更实惠的树葬形式是在没有坟墓的大树下放一个小碑。

上述墓地墓穴的高价并非个例。据民政部测算，华金证券测算，2006-2018年，国内殡葬服务行业总收入年均复合增长约8.8%，殡葬销售穴位均价持续提升。

毛利率远超房地产行业

在高价的支撑下，殡葬行业毛利率很高。

自2014年收购墓地以来，福成股份的殡葬服务业务以高毛利率支撑了公司利润。2016年至2020年，福成股份殡葬业务毛利率分别为84.84%、86.78%、87.96%、87.14%、81.01%，远高于福成股份畜牧食品加工业约20%、餐饮行业约60%。

尽管福成的funera贡献了收入

相比之下，主流房企在同样的土地相关业务上，无论是a股还是港股，都没有录得如此高的毛利率。

2021年和2020年，a股市值最大的房地产公司万科A (00002.sz)整体毛利率(扣除营业税及附加)为17.2%和22.8%；碧桂园(02007.HK)和华润置地(01109.HK)的毛利率分别为17.74%和21.8%，26.5%。

殡葬企业扩张踩雷

2021年多家殡葬公司迎来利润提升。

福成股份旗下的主要墓园灵山宝塔陵园，在2021年上半年实现净利润4323万元，同比增加312%。财报称，疫情平稳，客户前往陵园洽谈逐渐恢复正常，公司通过改造墓区环境、丰富墓位类型等方式促进销售。

2021年，福寿园销售墓穴2.47万个，比上一年增加1.03万个。其中，经营性墓穴销售1.51万个，同比增加15.6%，此项收益16.76亿元，同比增加19%。安贤园中国则在截至2021年9月底的半年内，实现了墓位和龛位销售收益1.43亿港元，同比增加12.3%。

在有限的区域内促进销售，已不能满足殡葬公司的扩张野心。2021年，福寿园开始了大举收购。

2021年3月，福寿园与山东菏泽福禄源签订投资协定，收购后者90%股权；5月，福寿园收购安徽龙门文化陵园有限公司全部股权，在安徽区域完成合肥、宣城、淮北、巢湖、阜阳等地布局；6月，与大连市大连湾人文纪念公园项目签约，以开拓东北地区业务；10月，福寿园签约收购河北省涿鹿隆晖天富元宝山开发管理有限公司30%股权，实现业务深入京津冀地区。

多项收购完成后，福寿园业务进入全国19个省、自治区或直辖市的40余座城市。

福寿园收购扩张不是个例。

2021年11月，福成股份在投资者互动平台称，福寿园通过并购等有效方式增加土地储备、提高利润水平是非常有效的做大企业方式，福成股份始终没有停止市场拓展的步伐。

但殡葬企业通过收购扩张市场并非没有风险。

2018年，福成股份向湖南韶山天德福地陵园有限责任公司（下称“天德福地”）投资1.8亿元，取得后者60%股权。但天德福地连续两年未完成业绩承诺，2019年净利润亏损1182万元、2020年净利润亏损580万元。2020年，福成股份才发现天德福地陵园原股东有未披露补充协议且可能存在大额负债，随后，天德福地被立案侦察。

“白事生意”面临消费降级挑战

在行业高毛利率背后，殡葬公司并非没有隐忧。对殡葬行业而言，除了增加土地储备以促进销售的路径外，企业还需调整业务结构对冲市场环境变化、谋求业绩增长。

有迹象显示，某些年份墓穴销售数量增长乏力、客户消费意愿下降等市场环境变化已对业绩增长造成影响。

2016年-2020年，福成股份每年营收同比增长幅度均未超过7%，其中三年甚至出现负增长。2017年，福成股份营收、净利润分别下降0.76%和15.26%，2019年营收下降0.47%，2020年营收和净利润分别下降24.92%和42.37%。

2019年，福成股份年报显示，殡葬业务收入下降29.03%，主要是大环境影响，市场竞争加大，销售量下降，客户选择档次下降等原因所导致。

近年，福寿园和安贤园中国每年营收也未有爆发性增长。

2018年-2020年，福寿园营收分别增长11.8%、12.1%和2.3%。2018年财报显示，当年可比较墓园经营性墓穴销售数量较去年少。

2018-2021财年，安贤园中国营收同比增长分别约28%、8%、29%和4 %。营收增长较慢的2021财年，其旗舰项目浙江安贤园墓位销售有所减少。

为促进销售，多家公司均在调整业务结构，适应消费需求。

就市场整体看，高端的艺术墓是墓型价格较高者，生态墓则更节约地块且普遍价格偏低。福寿园在近年的财报中均指出，公司在扩大生态节地产品和艺术墓的比重，压缩传统墓比重，提高土地利用效率。2021年财年，安贤园中国也着力推行小型化、个性化节地生态葬，如草坪葬、树葬、黄河葬等。

同时，福寿园还推出了生前契约业务，通过提早锁定客户未殡葬和墓园板块带来客户储备。2021年，该公司生前契约共签订合约1.38万份，同比增长133.1%。2021财年，安贤园中国则推出晶石制作创新业务。

疫情对殡葬公司墓穴销售等业务的影响未完全消失。福寿园推出福寿云祭扫创新服务等，福成股份推出了云祭扫、代客祭扫等互联网服务。但就推出数字化服务的效果，福寿园、福成股份和安贤园中国未回复时代周报记者。

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