房地产税改革的影响:房地产税改革对房地产行业的影响

2021年10月15日《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》，明确指出“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”是实现共同富裕的重要环节和措施。

这是房地产税试点工作实施前高层的表态。我们用四个字来形容国家对改革的态度，——，坚定不移。

房地产税的实施时间表已经讨论了很多年，包括业内专家、政策制定者和相关企业，争论了很多年。现在，终于开始试点了。

决定会议的全文如下：

为积极稳妥推进房产税立法和改革，引导住房合理消费和土地资源集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，十三届全国人大常委会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作。

试点地区房产税征收对象为住宅和非住宅不动产，不包括合法拥有的农村宅基地及其上部房屋。土地使用权人和房屋所有人是房产税的纳税人。非住宅类房地产继续按《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

房产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院有关部门和试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

按照积极稳妥的原则，国务院将统筹推进深化试点和统一立法，促进房地产市场平稳健康发展，并确定试点地区，报全国人大常委会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院《试点办法》发布之日起计算。在试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，并在授权期限届满前6个月将试点情况向全国人大常委会报告。如果需要继续授权，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。本决定自发布之日起施行，试点实施的起始时间由国务院确定。

我们选择了一些核心要点：

1.“试点地区房产税征收对象为住宅和非住宅房产，不包括合法拥有的农村宅基地及其上部住宅。”

实际上，对商品房已经征收了房产税，这次房产税改革试点，将对商品房征收房产税转变为征收房地产税。房产税改革试点的核心内容是将个人住宅纳入房产税征收范围，农村宅基地和农村住宅不纳入征收范围。

不对农村宅基地征收房地产税，是此轮改革中意义重大的“细分措施”。房地产市场十几年的发展，在一二线城市和部分三四线城市是火热的，大量的农村宅基地并没有在市场上参与广泛的商业交易。如果此时对农村宅基地征税，无疑会影响农村消费能力，这与之前的改革政策不符。因此，可以预计它们不会被纳入收集范围。

2.“房产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。”

国务院负责制定试点办法，试点城市负责制定具体细则。这也充分体现了目前不同城市房地产市场的复杂性。在多年的调控政策下，核心城市房地产交易依然火热，部分三四线城市房地产交易趋稳。近日，第二批集中

作为“改革试点”，哪些城市将被纳入试点关系到征收范围。中原地产首席分析师张大伟表示：“房价高、涨幅大、市场韧性强的城市将成为首批试点城市。”

当地房地产市场是否“过热”决定了其是否会成为“试点”城市之一，而人口流入、房价增速等关键指标是决定当前城市房地产交易的基本因素。在一二线城市中，北上广深、长三角、大湾区和部分二线省会城市，由于近年来人口流入较快，当地房地产交易价格上涨较快，很有可能成为试点区域城市。

今年5月，财政部、全国人大常委会预算工作委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局联合主持召开房产税改革试点工作座谈会，“听取了部分城市人民政府负责同志对房产税改革试点工作的意见”。

当时上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南等6个城市的负责人参加了会议。如果一定要对“试点城市”进行预判的话，这6个城市很有可能被列入房产税实施的试点城市。

此外，今年中共中央、国务院发布的《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》提出“2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕”。作为“共同富裕”的一个例子，浙江省的一些热点城市也有可能被纳入试点范围。

4.“本决定授权的试验期为五年。条件成熟时，应及时制定法律。”

房地产税全面实施的时间表还没有定论。目前只能在文件中看到“试点期限为五年”。中原地产首席分析师张大伟表示，全国版

　　试点相对立法而言更为容易展开实施，因此在2022年，部分试点城市的房地产税细则将会出现并实施。

　　行业对于房地产税实施的不同判断

　　多年以来，关于房地产税的试点实施争论不断，一方认为房地产税的实施将会对于房地产市场形成打压，有损国内经济发展稳定态势；另一方认为房地产税的全面实施，并不会影响国内房地产交易市场供需基本面，不会出现对经济稳定的影响。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：“短期易对市场预期形成较大冲击，成交量下滑但价格变化不显著，但交易量价长期由住房供求基本面决定，在供不应求的市场房产税影响微乎其微。”

　　房地产税的实施将直接影响房产持有人的利益，并会导致二手房交易市场出现短期波动，但整体市场的基本面确实还是基于供求关系的变化。如果国内主要城市土拍市场持续出现流拍现象以及房贷额度依旧紧张，房地产市场的供需面将不会出现明显变化。

　　此外，也有很多人将此次的房地产税试点同十年前的上海、重庆房产税试点对比，但二者的征税对象及税额范畴的不同的，难以一概而论。

　　首先，房地产税以全部存量房为征税对象，以保障基本居住需求为前提，以实现共同富裕为目标对高收入阶层实施税收调节。

　　其次，上海、重庆房产税税率低，上海最低按照0.4%进行征收，重庆最低按照0.5%进行征收，且在政策实施前所购住房不纳入征收范围，只针对房产税实施后所购买的新房进行征收，两座城市的房产税政策均有“重增量、轻存量”的特征。

　　上海、重庆房产税试点由于征收范围偏小，且征收优惠较大，对于当地城市税收也未形成支撑作用，依靠“卖地”收入并未出现明显影响。

　　房地产税之所以备受关注，其意义与影响也将远超上海、重庆的房产税试点。

　　房地产税实施的市场影响

　　在土地市场，针对庞大存量住房的税收征收将补充城市财政收入的税收收入，从长期来看，房地产税的出现将会降低地方政府对于“卖地”的财政依赖，推动地方房地产交易市场的平稳健康发展。

　　在新房市场，预计房地产税征收的实施细则对于“刚需”会保持友好，持有多套小户型住宅的家庭将会根据税收细则及持有成本决定是否进行出售，二手房市场供应量可能会出现上扬，供需矛盾在市场端可能得到缓解，由房地产税引发的市场调节将会比政策调节更为有效。

　　房地产税的出现能够改变的是房产持有者的预期。

　　虽然房地产市场在短期内可能受到一定冲击，但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口主要流入地，核心城市房价的平稳上涨趋势依旧具备较强支撑，房地产税落地也将更好地助力国内经济结构转型。

　　房地产税所承载的时代意义

　　房地产税的实施并非为打压房地产市场与房价，房地产税的出现可以看成是“双减、扶贫、反垄断”等政策内容的组成补充，最终目标是为确保我国经济结构更为健康的发展，避免落入资本僵化、经济固化的发展困境。由房地产和基建投资拉动发展的时代终将过去，在未来，科技与消费将会成为新经济变革的底层逻辑构成。

　　面对未来新局面的开启，房地产行业的市场参与者承受“阵痛”是不可避免的。每一次变革，都是利益的重新分配，随着旧产业发展逻辑的改变，部分人的利益将会被重新分配，这也是为何要定“五年试点”的基础逻辑。

　　全面实施前的试点，一方面能够调整、纠正细则，使得全面实施时，房地产税的实施细则更为完善；另一方面，则是给出“部分人”缓冲。

　　我们坚决支持改革措施。