炒房已经到尽头了吗(炒房客快撑不住了2024)

中国楼市的杠杆已经到了悬崖边。

根据国际清算银行的统计，到2020年底，中国居民的杠杆率已经超过60%，与2008年的18%相比增长了两倍多。增长速度快，世界第一。

大部分贷款都流向了房地产市场。截至2020年第三季度，个人住房贷款余额为33.7万亿元，比2015年净增157%。7个城市资金杠杆率(居民贷款/居民存款)超过100%。

在楼市加杠杆的大潮中，一条灰色产业链脱颖而出：

点评高贷、气球贷、房贷、月供、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹.

这就是过去几年炒房团的“魔力”。

他们同时持有几十套房子是常事。他们是一群赌徒，深信“买房是普通人致富的必由之路”。他们最大的砝码就是保证房价保持上涨。

但现在，他们的信仰似乎正在崩溃。

楼市进入了一个“十面埋伏”的时代。

一个

开发商：三条红线

杠杆游戏。

3354如果我要用一个词来形容中国房地产的发展，这四个字是我首先想到的词。

作为这个市场的主要参与者，长期以来，房企快速发展的秘诀就是“三高”:

高负债，高杠杆，高周转。

在楼市上涨周期的催化下，一个个“黑马”“新秀”横空出世，奋勇向前。销售额三年翻了三倍，甚至三年翻了三倍。

但2020年8月的一个夜晚，一声惊雷从天而降，将房企从梦中惊醒。雷霆被称为“三条红线”。

所谓“三条红线”，是指对房企的三条限制：

红线一：剔除预付款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线3:现金与短债之比小于1倍。

如果三条红线都踩了，房企就不能再贷款了；踩中间两个，有息负债年增长率不超过5%；踩其中一个，增速不超过10%；一项不合格，不超过15%。

这是什么意思？根据明源房地产研究院当时的统计，按照这个标准，61家上市房企百强中，有48家踩了一条以上红线，接近80%，影响非常广泛。

这也意味着，那些指望通过高杠杆老路野蛮扩张的中小房企彻底出局。

“三条红线”就像一个紧箍咒，紧紧地绑在“三高”房企的头上。

越来越多的房企觉得房地产正在失去金融色彩，回归制造业。

2

银行：两条红线

开发商被限购后，背后的大款主3354银行很快迎来了调控。

2020年的最后一天，两条红线从天而降。

第一条红线是“房地产贷款占比”:大型银行不超过40%，中型银行不超过27.5%，小型银行不超过22.5%，县域农村合作机构不超过17.2%，村镇银行不超过12.5%。

第二条红线是“个人住房贷款占比”:大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农村合作机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两条红线来自央行和银监会联合发布的一份通知，将银行分为五个等级。对每个档次的银行，设定了房地产贷款的上限和个人住房贷款的上限。银行越小，房地产贷款和个人住房贷款的上限越低。

这是砸向楼市的一记重锤。蛇打七寸，信贷就是楼市的七寸。可以说，过去几年，银行贷款是房价上涨的最大推手，没有之一。

长期以来，房地产行业一直流传着“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的说法。一旦失去了信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

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收紧货币政策的目的是精准调控楼市，让更多新增贷款资金流入实体经济。

这么重的锤子会产生什么样的影响？

影响真的不小。安信证券研报数据显示，在35家披露数据的上市银行中，有多达10家踩了红线，不仅包括杭州银行、成都银行等小型银行，还包括建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。

这些不达标的银行必然会减少对房地产市场的贷款。据安信证券估算，这将导致2021年房地产贷款余额减少4000亿元，个人住房贷款余额减少3500亿元。假设首付50%，增加3500亿个人住房贷款意味着减少7000亿商品房销售额，占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。

这样一来，一些中小房企几乎感受不到地方银行的大力支持，资金压力会越来越大；而购房者，靠贷款买房，会越来越难。

银根收紧后，楼市的三股力量，——房企、银行、购房者，已经被紧紧捆绑。

三

土地：迎来巨变

大楼里发生了更重要的变化。

　　牛年伊始，楼市就传来了重磅消息。

　　2月24日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——

　　“一年三次”：全国重点城市土地出让，原则上一年不超过3次。

　　“两集中”：集中发布出让公示，集中组织出让活动。

　　按照惯例，所谓的重点城市就是以下22个一二线城市——

　　这个消息传播影响重大，很快青岛、郑州和天津等城市就陆续有相关文件流出。

　　在过去，地方卖地，一年四季都可以；而如今，这些城市一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，难怪被业内人士称作——

　　土地供给侧历史级改革。

　　对房地产行业来说，这个政策的影响绝不亚于“三道红线”。

　　如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

　　当然，首当其冲的还是房企。

　　土地是房地产行业重要的生产资料，土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。在过去，土地的供应都是比较分散的，全年各个时间、各个城市都有土地在供应。

　　而这个政策出台后，这22个城市将在某一时间集中供地。假设3、6、9三个月份分别集中供地一次，那么，每次平均1300块地皮，每个城市平均59块。

　　这样一来，每一次拿地，都是所有房企的一次“争夺战”，而且由于土地的集中供应，对优质土地的竞争将更加激烈。

　　一旦拿错地，对小房企来说，很可能就是致命的打击。

　　集中供地的影响很快就显现出来了。在杭州知名房企滨江集团的2020年业绩说明会上，有人问道：

　　杭州集中土拍，滨江拿下的几块地，净利润能有几个点？

　　滨江董事长戚金兴回答：

　　杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。

　　要知道，克而瑞榜单上，滨江是杭州销售额排名第一的房企，主打的产品也偏高端。正是这样一家房企，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，着实令人惊讶。

　　还有宋都股份，拍下地后因怕亏损，5000万的保证金都不要了，直接退地。

　　集中供地后，土拍竞争的激烈程度可见一斑。

　　这还不是最绝的。就在此前的6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委一起发布了一个通知，核心信息只有一个：

　　国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收；2021年7月1日起，开始在部分省市试点。

　　这意味着，地方政府卖地的钱，不再是由地方政府征收了，而是由税务部门来收。

　　要知道，如今的税务部门经过改革后，国地税合并，现在是中央直管。

　　有人打了一个比方——

　　以前，你的工资是直接发到你手里，自己花；而现在，工资先发到你老婆手上，你老婆再给你花。钱一点也不会少，但真的和以前一样吗？

　　这个政策以后，我们在打破土地财政魔咒的道路上，又近了一步。

　　4

　　炒房客：围追堵截

　　被整顿最凶的，还得是上蹿下跳的炒房客。

　　8月7日，深圳发布的情况通报显示，此前惊动七部门联合调查的“深房理”案件取得阶段性进展：

　　对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人。案件还在进一步侦办中。

　　这是炒房大军，又一次受到重大摧毁。2021年4月初，有网友公开举报“深房理”违法违规炒房。深房理认为勤劳不能致富，声称只有炒房才是致富的唯一渠道，并且要用银行的钱来炒房。里头提到的炒房手段令人大开眼界，甚至还涉嫌“野生房产证券化”。

　　活生生把炒房玩成了炒股。

　　从更大范围来看，深房理的覆灭只是炒房客命运的一个缩影。

　　去年7月15日，被称作“史上最严调控”的新政在深圳降临。1626个字的通告，每一句都暗藏玄机：

　　深圳户口3年社保才能买房、750万以上为非普通住房、免征增值税2年改5年、离婚3年内不得买房……

　　与此同时，一场信贷资金大清查在全国蔓延。

　　今年3月以来，深圳、上海、北京、广州全都传出了严查经营贷、消费贷购房的消息。哪怕是直系亲属给你买房的钱，都得穿透资金来源。炒房客感到到了前所未有的压力。

　　向北看，在环京，炒房客已经哭了无数次。

　　2016年前后，燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。到了2018年10月，燕郊房价已从当初的最高点，跌到了1.9万元，跌幅接近40%。

　　如今，三年过去了，燕郊房价不但没有等来回春，反而等来了“腰斩”。2017年前后的那批燕郊购房者，成了名副其实的“高位接盘侠”。

　　而在江湖上更早出名的“温州炒房团”，甚至已经消失了。温州这个10年前的房价冠军，如今成了房价跌幅最大的城市。

　　炒房客的时代，已经过去了。

　　5

　　尾声

　　这是一场早已埋下伏笔的定向狙击。

　　过去的大半年，一场史上最严的调控潮席卷中国大地。

　　3月26日，三大中央机构（中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅）联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个：

　　敲打银行，严防经营贷流入楼市。

　　管住信贷，就抓住了楼市的七寸。过去的很多楼市乱象，都是炒房客们钻了信贷的空子。

　　截至2021年7月，有媒体统计，全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。

　　房地产税，更是呼之欲出。在5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会，就谈一个事：房地产税改革试点。

　　四大部委齐出动，左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。这一次，房地产税恐怕是真的要来了。

　　如今的楼市，像极了大闹天宫之后，被如来佛祖压在五指山下的悟空，动弹不得。

　　随着灰色地带的缩小，游走其中的炒房客，注定要成为历史的一缕烟尘。

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