什么是万达模式？万达的发展模式是什么？

一般来说，万达的商业模式是指“订单模式”，即先谈投资，再开始建设商业物业，这样才能保证后期开发后能快速投入使用，降低投资风险，也有利于回笼资金。

万达采取的第三代发展战略是发展城市综合体，以“一个万达广场，一个城市中心”为品牌价值取向，选址在城市副中心或未来发展中心，通过大型商业、办公、住宅的联合开发提升区域价值。

第一阶段的开发大多是住宅，通过住宅销售收集资金，开发商业连接和办公楼。同时，住宅楼也为后期商家提供了消费群体。

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万达集团吸取了前两代万达广场开发的经验教训和国外开发城市综合体的经验，推出了第三代万达——万达城市综合体产品。通过从住宅、公寓、写字楼、商业街等可销售物业中回笼资金，支持购物中心的开发运营，有效解决现金流问题。凭借这种模式和万达强大的执行力，在国内迅速复制，取得了阶段性的成功。

在建筑规划上，通过室内步行街和中庭，将不同功能的主要门店通过科学合理的动线设计有机联系起来，相得益彰，分担人流。一条室内步行街串联起万达百货、国美、大玩家、大歌手、万达影城等品牌店。

可以说，这条室内步行街是万达购物中心的灵魂。在功能组合上，考虑各品类主力店的特点、营业时间的差异、经营产品的品类、目标消费群体的品类进行科学组合，形成集聚效应，共赢共享。

在节点空间上，将中庭、广场等特色节点空间有机结合，布置特色餐厅和休闲咖啡吧，使主体店铺和步行街有多种交流方式，丰富建筑空间的商业感。

所有主要商店和步行街的垂直交通非常方便，地下停车场。结合功能分区，清晰的VI导向系统极大地方便了顾客的进出。

万达的室内步行街通常为三层，一般为U型或L型，总长约300-400米，根据地块的形态和规模而定。室内步行街的出入口一般通向不同的城市道路。

万达在商业地产的杀手锏核心是订单式地产，万达凭借订单式在全国迅速开疆拓土。有段时间，订单式地产风起云涌，邯郸学步的多了去了。但最后几乎都失败了，包括万达。顺序是地产商和品牌商家签订联合拓展协议，一荣俱荣一损俱损的模式。万达走到哪里，这些品牌(原来都是跨国品牌)就跟到哪里开店。后来华润系、凯德系、中粮系、SZI系都有了订购房产的影子。即成熟商业地产模式的滚动复制。

在早期，这种模式是大赢家。但随着业务的发展，背后的问题越来越严重。直接结果就是招商引资越来越难。商业同质化越来越严重，很多品牌最后直接表示不再跟风。因为他们做不到也负担不起在一个城市开十几家二十家的店，从商业辐射和品牌管理上来说，都是不可行的。但这些品牌都属于物业租售比低的品牌。换句话说，这些品牌吃不了多少空间。在商业地产中，主要的商店，如电影院、百货商店、旗舰店和专卖店，会迅速转变为商业。总店在扩张的时候，扩张成本高，所以态度谨慎，考察周期长。在旺达的阴影下

万达快速扩张的最大瓶颈应该是资金瓶颈。购物中心回报周期长，回报率低，快速扩张风险太大。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫付资金、销售回款、租金收入和新物业中长期按揭贷款。

综合体、住宅、写字楼快速解体带来的资金流动。一方面是链接现金流的压力，另一方面是提高收益率。这一切都是基于万达最初的品牌成功。现在万达已经成为一个资本帝国。拥有信托产品和私募渠道。钱好像已经不是问题了？

18个月建成一座城市的神话？

有哪些因素促成了一座城市从拿地到开业凭空18个月建成？

政府，不看政府脸色的企业，生意一定做不好(中文报价)。政府需要什么？换句话说，政治家们需要什么？政绩，可观的经济收益等。等。等。(自脑补)。所以我们来看看万达模式符合什么条件。

a)项目大，征地转让费可观。

b)提供大量的工作岗位，这是事实。一个成功的商业项目，至少要解决几万人的就业问题。注意，我没有夸大其词。

c)城市基础设施的快速更新和商业的繁荣。(插个秘密：在四线城市，如果沃尔玛，家乐福等。被招商引资的，政府将返还50%左右的出让金。我记得有个项目被传言是1.2亿。)

d)有一个万达，城市又多了一张名片。虽然可乐，是真的。城市的形象，真的。你没看到全国推广照明工程吗？

e)从长期效益来看，大型项目会带动周边商业的发展和成熟。比如万达旁边的那块地，本来就值200W/亩。但是万达开业后，政府说现在不是这个价格。值500W W，同时商业发展带来的税收和复利的长期收益也很可观。

　　f) 这一切全都要在任期内完成，这一句话就是所有的秘密。

　　商业最基本的模型就是——人群。

　　万达将一群人聚拢到一起，人们买房子他挣钱，人们买商铺他挣钱，人们购物他挣钱，为人们提供服务他挣钱，总之就是把人聚在一起，形成商业闭环，每一环节都有利润。