2万以内的加盟项目,两万元加盟什么项目
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一、项目测评老酒店投资180万改造加盟能否2年回本
项目背景
1.投资人背景
南京投资人祁来利先生的 家族从事酒店投资多年，在南京持有多家酒店 ，他 本人自2015年开始从事酒店管理工作 至今。
2023年，家族长辈由于精力有限，无暇顾及太多酒店的经营管理，便计划将位于南京市江宁区的1家连锁酒店转手出去。
祁来利看中了这家酒店的优质地段，认为接手之后加以改造，有望得到不错的投资回报。于是，他与2个同样具有酒店管理经验的同辈兄弟合作，以30万元的转让费接手了这家酒店，开始了自己的酒店投资之路。
2.项目位置
本次测评的项目——“海友酒店南京江宁金鹰百家湖地铁站酒店”位于江苏省南京市江宁区天元西路42号，属于 江宁区中心地带 的商住两用物业，周围不仅有太阳城、景峰、金鹰等 3个大型商场，1条酒吧街， 还有 南京航空航天大学和网红打卡地百家湖。
总体来说，酒店附近人流较为聚集，为酒店后续经营奠定了较好的客源基础，预估后续能够确保入住率，这让祁来利对进行酒店翻牌有了充分的底气。
3.选择品牌的过程
在确定 规模、量级、目标客群 等之后，就可以进行品牌选择。
在祁来利接手这家酒店之前，长辈曾将这家原本经营多年的“四季阳光宾馆” 加盟了一个各方面扶持较为缺失的酒店连锁软品牌,结果对酒店营收毫无帮助。
有了前车之鉴，祁来利决定选择华住集团旗下的酒店连锁品牌进行翻牌改造。在他看来，华住集团在会员体系建设、运营能力打造、后端供应链保障等方面都走在行业前端，是相对稳妥的选择。
最后，祁来利把目标锁定在与酒店位置、客源最为匹配的经济型连锁酒店品牌“海友”上。
选择品牌原因：
1.华住集团背书，后续运营更有保障
华住作为行业头部集团，拥有极强的品牌溢价能力、专业的运营能力、庞大的会员体系，这些优势能够为门店经营赋能，给酒店客源带来较大的加持。
2．产品设计与客群定位匹配度高
海友酒店6.0的产品以“轻、组、简”的设计理念为核心，奉行经济实用主义，不仅有原木色的简单大方的设计，还有较为潮流的年轻化的色彩主题房间，融入了当下年轻人喜爱的生活场景。这样的产品风格，更符合新消费时代青年人群的审美，且价格也在舒适区内，因此更易获得青睐。
3. 单房造价较低，总投资额较小，回本压力不大
作为华住集团旗下的入门级投资品牌，海友酒店6.0版本的单房半改造成本仅需2.5万元左右，单房轻改造成本仅需0.6万元左右，比起许多其他经济型品牌，翻牌海友酒店的总投资金额更少。
“后疫情”时代，酒店生存环境较为艰难，更少的投资意味着更低的风险，以及更小的投资回本压力。
4. 酒店体量较小，选择相对受限
酒店面积1300㎡，改造前仅有42间客房。大部分品牌对加盟店的体量要求较高，没有适合该项目物业的设计方案；而海友品牌对房量的最低要求是40间以上，酒店物业刚好符合要求。
5. 加盟政策较好
酒店物业位置得天独厚，符合海友品牌对旗舰店的标准，因此海友给出了免除加盟费的“翻牌改造加盟政策”——对于祁来利这样从其他品牌翻牌加盟海友6.0版本、物业位置较好的酒店投资人来说，加盟可以免除加盟费，只需缴纳工程保证金、加盟保证金等，可以节省很多费用。
项目数据
项目名称
海友酒店南京江宁金鹰百家湖地铁站酒店
开业时间
2023年1月26日试营业，4月30日正式上线开业
物业面积
1300㎡左右
房间数量
44间（改造前42间）
筹建周期
79天
改造升级总成本
180万元 (含拆旧、重建、装修、保证金等费用）
预测回报期
2年内
出租率
103%~129% (过夜入住率95%+）
RevPAR
170元
数据来源于投资人
一、改造前：依靠低价引流，盈利较少
祁来利接手前，原酒店主要靠低价吸引美团上的客人，入住率为80%左右，但由于装修和环境设施老化，酒店尽管地理位置优越，却很难吸引到消费水平较高的群体。
当时酒店客源以附近商场或小区50岁以上的装修工人为主，他们青睐酒店的原因是由于低价，酒店RevPAR只能做到70~80元；当时物业租金是35万元/年，再加上运营成本、税收等支出，净利润十分微薄。
为了进一步丰富酒店客源，让自己获取更高的投资收益，祁来利于2023年11月接手酒店后，毅然决然对其进行了翻牌改造升级。
二、改造过程：44间房历时79天，单房造价4.09万
考虑到酒店改造前老旧程度较高，为了让自家酒店更符合海友6.0的标准，祁来利选择了单房成本4.09万元的全改造方案，而非单房成本2.5万元的半改造方案。
11月7日，酒店开始施工改造。
集团派遣专业团队来到现场对老酒店的隐蔽设施进行了检查和评估，认为墙体、隐蔽管道都可以继续使用，这样消防安全许可证也不用重新办理；但地砖、墙面、家具、地毯、店招等其他装修由于老旧及与品牌风格相差较大，则需要以全新标准进行拆除和重装，防水也需全部重做。
“装修过程中，我们3个合伙人吃住全在工地，和集团委派的督导一起在现场盯工，赶工期的同时，避免装修期间产生一些后期无法弥补的问题。”祁来利说道。
“ 经过设计团队的重新规划，酒店房量从42间增长到了44间。 改造后的店招也从不起眼的黄红配色，变成了鲜亮显眼的绿色，离很远就可以一眼看得到我们的酒店。”
酒店从改造到试营业，共 用时79天，总花费180万元，单房投资成本4.09万元。
三、改造后：客源结构年轻化，RevPAR翻倍
酒店从2023年1月26日试营业，到2023年4月30日正式开业，花费了3个多月。
时间较久，主要是因为中间跨了春节假期。除此之外，处理集团工程验收部门提出的整改意见，以及等待中国移动缺货的无线网络设备，也耽误了些时间。
期间，由于酒店暂未在华住*平台上线，没有会员订单的加持，又受疫情影响，酒店生意较为一般，出租率不足50%。
但从5月上线华住会APP至今的统计数据来看： 每个月门店生意都节节攀升 ，生意最好时入住率一度达到了129%，过夜入住率也在95%以上，RevPAR在160元左右。7-8月的暑期，RevPAR更是提升至170-180元。
祁来利表示：“当时，每天能售出近20间时租房。为了避免房间过多被占用，影响过夜入住率，后来我们将时租房进行了调整，销量降到了每天4~5间，入住率也稳定在103%左右，过夜入住率继续保持在95%以上，最终RevPAR在170元左右。”
由于物业的10年租约到期，重新签订的物业租金从35万/年涨到了50万/年，单房租金成本约为31元/天；酒店共5个员工，每月人力成本3万元， 单房运营成本40元/天。
从 消费人群 来看:改造前为保出租率，酒店靠低价吸引了不少50岁以上的装修工人；改造为海友品牌6.0产品后，消费客源发生了天翻地覆的变化，变为20多岁的年轻人为主，这些客源的消费能力更强，消费频次更高。
从 客源占比 来看：改造前，酒店生意主要依靠美团平台预定，几乎没有连锁品牌会员体系支持或其他渠道的流量；改造后，官网会员预订占60%，美团预订占30%，携程预订占10%，散客基本没有，协议客人也是通过官网渠道进行预订的。
从 酒店评分 来看：改造前，酒店的携程评分为4.0分，美团评分仅3.9分；改造后，携程评分提升到4.9分，美团和官网评分均为5.0分（满分），客户体验反馈很好。
酒店前台 改造前VS改造后
总体来说，祁来利与合伙人共在这家酒店上总投入210万（30万转让费+180万改造筹建），开业前他们预估RevPAR150元左右，3年回本。
如今酒店开业4个多月， RevPAR170元，超出了当时的预期。 每月酒店客房售出总价约20万元， 年营收约250万元，净利润达约100万元，估计2年内就可以回本。
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改造前
改造后
RevPAR
70~80元
170元
入住率
80%
95%+ （过夜入住率）
房间数量
42间
44间
物业年租金
35万
50万
年营收
92万
260万
年利润
20万
100万
酒店评分
3.9~4.0
4.9~5.0
数据来源于投资人
项目满意点
祁来利称，酒店投资就像“摸着石头过河”，自己比起更加年长的投资人还是有很大的学习空间；但投资至今大半年，不管是品牌的加盟特惠政策、产品设计定位，还是门店的业绩表现、管理机制都让自己比较满意。
尤其是这次加盟海友，由于 “物业位置符合标杆店标准” 和 “翻牌改造加盟” 这两大原因,祁来利拿到了非常难得的优厚加盟条件。
祁来利还了解到海友品牌近日推出的 “老店新开翻牌计划” ：只要符合一定条件的加盟项目，即 免收最低6万元的加盟费、2万元的工程筹备费，5~7万元的设计费先缴后抵， 并有 两档低成本的灵活改造方案 供选择——常规毛坯含公区单房造价为4.89万元的海友6.0产品，如今翻牌加盟的 轻改造造价0.6万元/间起，半改造造价2.5万元/间起。
也就是说，营业2年内的连锁品牌酒店仅需 几十万就能完成 轻改造 翻牌加盟华住体系 ；开业大于2年且产品较老旧的连锁酒店在符合华住营建标准的前提下，可进行半改造 。
图片中内容来源于海友品牌
因此，祁来利认为： 投入产出比很重要，充分利用加盟政策所释放的优惠利好， 可以帮助投资人 以最低的成本，撬动最大的回报。 尤其在投资环境不容乐观的当下，能够很大程度缓解投资人的资金压力。自己看好海友品牌未来的发展，希望门店经营越来越好。
酒店走廊 改造前VS改造后
项目遗憾点
祁来利表示，因为 无线网络办理的问题，导致酒店正式上线开业的时间晚了1个半月左右。 主要原因在于：
祁来利 最初选择给酒店采用的无线网络方案 是：大堂、公区、每个房间都有独立WiFi，且彼此互不联结。
但在酒店装修过程中， 华住集团对加盟酒店的网络方案提出了新要求 ：整个酒店空间内的无线网络必须连成一体、不间断，以便酒店的最新管理系统和数字化机器人正常运行，为客人提供更佳体验。
在这两种无线网络方案中：前者造价较低，能够节省酒店的投资成本，因此被广泛应用在许多酒店中；后者更加稳定、高速、美观、全覆盖，但造价较高，很多酒店投资人不愿意使用。
祁来利告诉记者，装修还未完成时，他听说了华住集团对于网络要求的规定，但当时 由于当时信息不对称，没有意识到事情的重要性， 以为这个规定并非强制 。
直到试营业后准备上线开业，前来 验收的团队严格表示：网络部分必须整改。 于是，祁来利只能选择将原有网络设备拆除，重新按照新标准建立无线网络。
后来，因为移动业务经理对相关业务不够熟悉、疫情影响设备发货等原因，前后耽误了1个半月左右才解决问题。
祁来利表示：对于 因网络设备、系统拆除重建的损失，品牌方也在相关费用上给出了相应的补贴。 但为了避免后续返工，造成时间和金钱的浪费，还是建议其他投资人对于类似的新规定，不要抱着“多一事不如少一事”的侥幸心理，一定要及时跟进和解决，多与集团和品牌进行交流。
关于未来
祁来利表示，在整个家族经营酒店的历程中，他亲身感受到了整个行业的巨大变化。
“如今， 对于消费者而言， 单体酒店意味着服务水平的不稳定，如果在价格相似的情况下，一定会选择入住连锁品牌。当代年轻客群，追求的是既有性价比又有一定品质的住宿体验。
对于酒店投资人而言， 单体酒店名气小，散客为主，辐射范围有限，没有强有力的品牌支撑，顾客信任感和安全感低。经营单体酒店更加耗费精力，且无论运营能力，还是客源获取能力，以及对门店数据的跟踪和分析，都明显弱于连锁酒店品牌的专业管理体系。
目前，家族持有的酒店凡是能够转型加盟连锁品牌的，如今几乎都加盟了连锁品牌。以后如果我再投资酒店，也会毫不犹豫地投资连锁品牌酒店。
二、现在有什么好钢河铁段临待旧厂果生扬的投资项目两万以内的
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