今年吐槽最多的就是开店没生意！预期高的招商业务人员都是投资人的囊中羞涩！商业地产的实体产业该何去何从？

“下海”、“做生意”、“炒股”这些词一遍又一遍的回到我们的耳边。最近的是商道，但是今年商道不好走，房地产好像也没了立足之地！

招商：联营模式押金迟迟不退

早在2016年前后，很多开发商为了营造良好的商业氛围，推出了合资模式，目的是吸引商家入驻，提高项目知名度！

据商家介绍，我是周边居民。看最近对外开放建设力度这么大，也能搞点饮料，就问了商业招商负责人他们介绍这边预计在一年内交房，半年左右的时间就会入驻满，周边未来不缺人流，同时还介绍这是一个旅游地产，游客会非常多，每天预计会有几十辆大巴车从全国各地到这里游完，同时还开设有高端产品馆，里面售卖的全部都是高端翡翠、玉石、乳胶床垫等一系列旅游产品。.

于是她配合开发商入驻。所谓的配合装修，其实就是简单的配合地板、油烟机、给排水、公共座椅、长椅等装修。想要成功开店，还得自己投入设备、技术、推广等费用。合同期本身没多久，你当时也没在意细节。可以提取85%的营业额，运营公司拿走15%的营业额。看似风险其实挺小的，越到后面越难维持。还没看到整体开业，现在要回店，连找管理公司要押金都迟迟没有！

小怪兽点评（一）

公司装修是从环境上营造一种商业氛围，给投资人一种直观的体验，将来会发展的很好。说实话，连公司都不知道这笔投资将来能不能从房子的销售中收回来，这只是一种幻想和繁华的镜花水月。

15%的营业额不算低。对于一个新开发的项目来说，已经到了顶峰。对于开发商来说，已经实现了利润最大化。它很好地利用了商家的心理，引导商家走上了不断增加营业额来盈利的路线。企业很容易朝着这个方向发展。毕竟没有营业额就没有收入。成熟商圈，提点一般高达30%，商家自己生产设备没有绝对利润。这也是成熟商圈的小吃街联营模式无法稳定持续，商家频繁变动的原因！

商务人士说一套做一套很正常。如果你相信，说明你太容易相信“做梦”了。你能说一年内就能交房吗？半年内人口全部迁入是真的吗？每天肯定会有很多大巴载着游客吗？幻想不一定会发生。你通过预估实际效果来确定开店是初级阶段！

纯租赁模式：店内设备还不够违约金

吴女士本人就是做餐饮行业的。看到亲戚在成都做餐饮，她也萌生了开餐饮店的想法。她在自身条件和资金不足的情况下，在地级市周边地点开了一家。但是，在免租期结束之前，人力成本对她来说太多了。她投资的58w装修不仅没有结算，就连开发商收的押金也退不回来，设备也只到了3万元。原因是：提前违约，甲方有权向乙方收回免租政策。

其实这是目前商业地产的普遍现象。据了解，很多项目为了吸引投资，都会给予优惠政策。简而言之，比如小面积给少量免租期（一般3个月左右），大面积给到的优惠力度更大（1-3年左右），甚至对于一线品牌例如肯德基、麦当劳、德克士等不仅高额免租还会有一定的装修补贴，正在努力吸引企业入驻，方法用尽了！

小怪兽点评（二）

开发商为了吸引大型商家入驻，往往会给出更多的免租条件，但高免租也意味着高租金和装修。看起来给你免租金是你的支持，但是如果你不能一直住到合同到期，装修钱和押金就相当于把你的投资扔进了火坑！

房租上涨速度惊人。一般小企业几乎每年都会涨房租，每年涨5%-10%。规模较大的企业，第四年开始按照前三年不变的租金上涨。通常情况下，大型企业在后续阶段增长更为强劲。原因是他们在早期给予了支持，

合同条款往往对商家不利，但又没有办法改变。原因是合同模板是公司法务部门通过的。所有商家都是通用模板，很多人不知道3360一线品牌商家其实根本不会签订这样的合同，很多霸道条款都会将矛头狠狠的指向商家!的内幕

在商业地产这两年不仅是免租有所上升，租金方面也有所降低,存在着商店太多而人太少的情况。如果租金不降，开店的人会逐渐减少。如果不收租金，很多商家就开不走了。很多商家都在“撑着”，靠招商来提升销量的期望将更加难以实现！

一般来说，开店就像创业一样，需要考虑成本(租金成本、原材料消耗成本等。)，规避合作风险(合同方面，预估未来空间等。)，并创新经营理念(营销、产品竞争力等)。).

现在商业地产遍地都是！随便开店，“捡钱”的想法需要尽快打消！